Chi gestisce Airbnb in Italia?

Chi gestisce Airbnb in Italia? A partire da questa domanda si è sviluppato un progetto che ha coinvolto 16 team di ricerca collocati in altrettante città italiane per esplorare la diffusione degli annunci della celebre piattaforma di alloggi turistici e analizzarne gli impatti rispetto al mercato immobiliare locale. 

Il progetto, coordinato da FULL – Future Urban LegacyLab del Politecnico di Torino ha analizzato l’evoluzione del mercato degli annunci di alloggi su Airbnb tra il 2017 e il 2024 nelle sedici città italiane selezionate e nel rispettivo Sistema di Lavoro Locale (SLL), ovvero l’insieme di comuni che rappresentano il bacino di pendolarismo giornaliero, basandosi sull’analisi del database AirDNA.

Tra le città coinvolte, ha aderito al progetto anche un gruppo di ricerca dell’Università di Catania, composto da Teresa Graziano, professoressa associata di geografia economico-politica del Di3A, Laura Saija, professoressa associata di tecnica e pianificazione urbanistica del Dicar, ed Eliana Fischer, docente a contratto di Urbanistica (Di3A).

Il progetto nasce dal presupposto che le piattaforme dedicate agli affitti di breve durata, e in particolare Airbnb, hanno inciso profondamente sulle dinamiche economiche, sociali e spaziali delle città contemporanee. Si tratta di processi complessi e stratificati che incidono su forme e funzioni dell’abitare e sollevano interrogativi rilevanti, tra cui quello relativo ai soggetti che effettivamente controllano e gestiscono l’offerta di alloggi sulle piattaforme. 

AirMAP nasce dunque con l’obiettivo di colmare il deficit informativo riguardante la diffusione e l’evoluzione nel tempo delle locazioni brevi intermediata da Airbnb in Italia. Le fonti statistiche istituzionali disponibili risultano infatti spesso incomplete, disomogenee o frammentarie, rendendo difficile per amministrazioni e decisori pubblici stimare con precisione la dimensione del fenomeno. 

Il centro di ricerca FULL ha realizzato un database dedicato a sedici contesti urbani italiani, finalizzato alla costruzione di una mappatura sistematica e comparabile delle locazioni brevi. 

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Per la prima volta, le diverse unità di ricerca appartenenti a diversi atenei italiani, ciascuna responsabile dell’analisi di una specifica città, hanno lavorato su dati georeferenziati e metodi di analisi che consentono una comparabilità immediata, consentendo di osservare realtà urbane differenti attraverso un unico impianto metodologico e favorendo confronti scientificamente fondati tra contesti territoriali eterogenei. 

Nell’ambito del progetto sono stati elaborati un rapporto nazionale e sedici report locali relativi alle seguenti città: Bergamo, Genova, Milano, Padova, Torino, Trieste e Venezia (Nord Italia); Bologna, Firenze e Roma (Centro Italia); Bari, Cagliari, Catania, Napoli, Palermo e Reggio Calabria (Sud e Isole).

L’analisi è stata sviluppata su tre differenti scale territoriali, definite a partire dal Sistema Locale del Lavoro (SLL): il comune capoluogo metropolitano (CM), gli altri comuni appartenenti allo stesso SLL (OM) e l’intero sistema locale considerato nel suo complesso. 

I report integrano dati annuali aggregati riferiti al periodo 2017–2024 con informazioni mensili relative all’anno più recente disponibile, il 2024. Tra gli indicatori analizzati figurano sia variabili di domanda sia di offerta, quali il numero di notti prenotate, la disponibilità di posti letto, le unità attive, la tariffa media per notte, il tasso di occupazione e i ricavi medi per alloggio e per host. L’indagine comprende inoltre una classificazione territoriale delle inserzioni presenti nei comuni OM e nei comuni capoluogo.

Una sezione specifica dei report è dedicata al tema della professionalizzazione dell’offerta ricettiva. Gli host vengono infatti distinti in tre categorie: small host, che gestiscono da una a due abitazioni; medium host, responsabili di un numero compreso tra tre e dieci abitazioni; e large host, che controllano dieci o più unità immobiliari. Ogni rapporto si conclude con un approfondimento tematico elaborato dal gruppo di ricerca locale, finalizzato a interpretare le peculiarità e le dinamiche specifiche del contesto territoriale analizzato.

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Il caso Catania

In linea con le altre città, il team catanese si è soffermato sulla composizione della domanda e dell’offerta, gli indicatori di performance economiche, le tipologie di host e la distribuzione spaziale e temporale degli annunci nei quartieri della città e nei comuni del Sistema del Lavoro Locale.

Il profilo (vai al Report) che emerge di Catania e del suo Sistema del Lavoro Locale rispetto alla diffusione di Airbnb è rappresentativo delle caratteristiche specifiche del mercato immobiliare locale e dei processi di trasformazione socio-economica e culturale che hanno investito la città negli ultimi anni, durante i quali il capoluogo ha consolidato la sua attrattività turistica.

«La città si distingue per un mercato relativamente “giovane” degli alloggi turistici su Airbnb – dichiara Teresa Graziano, referente per l'Università di Catania – che ha registrato una netta espansione degli annunci nell’ultimo decennio, più evidente rispetto a ad altri mercati urbani dove il fenomeno è più consolidato e maturo, o addirittura saturo, come Venezia. Catania si posiziona al nono posto per numero annunci tra le 14 città metropolitane italiane e terza dopo Napoli e Palermo tra quelle del sud Italia».

In dettaglio, tra il 2017 e il 2024, con una netta accelerazione nel 2023, la città ha registrato un incremento degli annunci su Airbnb del 90% (superiore alla media nazionale di incremento del 52%), passando dai 3.265 annunci nel 2017 ai 6.143 nel 2024. 

Il volume d’affari su Airbnb è incrementato del 390%, passando da circa 10 milioni di euro nel 2017 a oltre 49 milioni nel 2024. I ricavi medi per annuncio sono aumentati da circa 3.105 euro nel 2017 a circa 8.080 nel 2024 (+160%), sebbene al di sotto della media nazionale di 11.700 euro e di gran lunga inferiori a quelli di città turistiche come Roma (24.152) o Venezia (31.241).

La domanda è più che triplicata, passando dalle 179.642 notti prenotate nel 2017 alle 589.668 nel 2024.

Turisti in via Etnea a Catania

Come ricorda Laura Saija, «in linea con i trend nazionali, anche a Catania si delinea una tendenza verso l’affitto di interi appartamenti, pari nel 2024 al 74,1% del totale degli annunci (nel 2017 erano il 62,1% del totale), piuttosto che di altre tipologie di alloggi (stanze private o condivise): questo dato conferma l’evoluzione del fenomeno Airbnb che, da strumento di condivisione del proprio appartamento e dell’esperienza “like locals”, è diventata a tutti gli effetti una piattaforma di intermediazione turistica».

Per quanto riguarda i profili degli host che gestiscono gli annunci, in generale sono cresciuti del 77,4%, più del doppio rispetto alla crescita media nazionale (36%). In particolare, nel 2024 gli small host, che gestiscono 1 o 2 unità abitative, sono pari al 77,8% del totale, al di sotto della media nazionale (84%); i medium host (che gestiscono un numero di unità tra 3 e 10) sono il 19,42% del totale. Seppur in termini assoluti meno rilevanti, pari al 2,7% del totale, i large host, che gestiscono più di 10 unità, sono la categoria che ha registrato l’in-cremento maggiore (+91,5%). Anche il numero medio di unità gestite dai large host è cresciuto in modo significativo (+171%), superando la crescita media nazionale del +136%.

«Anche questo dato – ricorda Teresa Graziano – è significativo del processo di trasformazione che investe il fenomeno, sempre più orientato verso la professionalizzazione delle figure coinvolte e meno incentrato sull’economia della condivisione che aveva caratterizzato gli albori della piattaforma».

«La distribuzione spaziale degli annunci – evidenzia Eliana Fischer - risulta molto concentrata (1.500-2.500 unità/km2) nei quartieri del centro storico dove si situano le principali attrazioni turistiche, come nei quartieri Castello Ursino, Teatro Greco-Crociferi e Duomo, quest’ultimo con valori di densità molto elevati (1.818 unità/km2), e anche in quartieri centrali popolari come Civita e San Berillo Vecchio». 

Casa vacanza nel centro storico di Catania

È significativo che nell’intervallo di tempo considerato dalla ricerca siano comparsi annunci anche in quartieri semi-centrali o periferici dove, seppur i numeri assoluti siano di gran lunga inferiori ai quartieri centrali, la crescita percentuale è stata molto elevata (come Acquicella o Fortino).

Nei comuni che compongono il Sistema di Lavoro Locale (SSL) di Catania, il numero di annunci su Airbnb nel 2024 è di 8.888 unità, con una crescita dal 2017 del 55,6%. Il capoluogo registra i valori più alti di tutto il SLL, con il 69% degli annunci. Non sorprende che, escluso il capoluogo, siano comuni come Acireale e Aci Castello a registrare il numero maggiore di annunci dell’intero SLL, con rispettivamente 777 e 558 unità attive nel 2024, seguiti a distanza dai comuni montani.

I dati sono stati analizzati in relazione all’andamento dei valori del mercato immobiliare: se in generale per la città di Catania la tendenza è che i valori degli affitti siano raddoppiati, mentre quelli delle compravendite diminuiti, contrariamente ad altre città italiane come Napoli, dove le aree in cui Airbnb registra maggiori ricavi sono quelle in cui i valori locativi sono più alti, a Catania questo non avviene: i valori dei canoni medi semestrali di locazione nel periodo 2017-2024 risultano in diminuzione in quei quartieri che presentano i maggiori aumenti in termini assoluti di unità attive su Airbnb (+90%).

«Si tratta di un comportamento “anomalo” rispetto ad altri contesti urbani – aggiungono le docenti – che necessita di ulteriori approfondimenti attraverso altre tipologie di indagini e dati, che effettueremo nei mesi futuri, data la rilevanza strategica del fenomeno e i suoi impatti significativi per il diritto all’abitare».

Turisti in piazza Duomo a Catania